도장 찍기 전 10분이면 됩니다
전세 계약, 마음에 드는 집 찾으면 바로 계약하고 싶어지죠.
그런데 딱 10분만 더 써서 확인하면, 나중에 보증금 못 돌려받는 상황을 대부분 피할 수 있어요. 오늘은 그 10분에 뭘 봐야 하는지 정리해드릴게요.
1. 등기부등본 — 갑구·을구부터 보세요
부동산 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능해요. 여기서 딱 두 곳만 확인하시면 됩니다.
- 갑구: 소유자 정보가 나와요. 계약하려는 임대인과 실제 소유자 이름이 같은지, ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’ 같은 단어가 있는지 확인하세요. 하나라도 있으면 계약을 다시 생각해보셔야 해요.
- 을구: 근저당(대출) 정보가 나와요. 근저당 설정액과 내 전세보증금을 합친 금액이 집값의 상당 부분을 차지한다면 위험 신호예요. 근저당이 이미 많이 잡혀있는 집은, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 못 돌려받을 확률이 올라가거든요.
2. 전세가율 — 매매가 대비 전세금 비율
전세가율이 너무 높으면 이른바 “깡통전세” 위험이 커져요.
집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아서 전세금을 돌려주기 어려워지는 구조거든요. 부동산 중개사나 시세 조회 사이트에서 해당 주택의 매매 시세를 확인하고, 내 전세보증금이 그 시세의 몇 %인지 계산해보세요. 비율이 높을수록 위험도가 올라간다고 보시면 됩니다.
3. 전세보증금 반환보증 — 최후의 안전장치
앞서 두 가지를 다 확인해도 100% 안심은 어려워요. 그래서 마지막 안전장치로 전세보증금 반환보증에 가입하는 걸 추천드려요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도, 보증기관(HUG·HF·SGI)이 대신 지급해주는 제도예요.
HUG(주택도시보증공사) 기준으로 정리하면 이렇습니다.
- 보증금 한도: 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
- 보증한도: 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액
- 신청 조건: 계약기간 1년 이상, 전입신고와 확정일자를 마친 상태, 실제 거주 중일 것
- 신청 시기: 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 — 이 기한을 놓치면 신규 가입 자체가 안 되니 꼭 기억해두세요.
- 보증료: 연 0.1~0.2% 수준으로, 주택 유형과 부채비율에 따라 달라져요. 저소득 무주택 임차인은 최대 40만원까지 보증료 지원도 받을 수 있어요.
정확한 보증료율과 최신 조건은 HUG 안심전세포털에서 본인 상황에 맞게 직접 조회하시는 게 제일 정확해요.
계약서에 넣으면 좋은 특약 하나
부동산 중개사에게 이렇게 물어보세요. “이 집, 전세보증보험 가입 100% 되나요?”
보증보험 가입이 거절되는 집이라면, 집값 대비 빚이 많거나 소유권에 문제가 있다는 신호일 수 있어요. 확실히 하고 싶으시면 계약서에 이런 특약을 넣는 것도 방법이에요.
“전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.”
입주 후에도 할 일이 있어요
계약만 하고 끝이 아니에요.
- 전입신고와 확정일자: 잔금 치른 날 바로 완료하세요. 하루라도 늦어지면 그 사이 다른 권리가 먼저 설정될 수 있어요.
- 보증보험 가입: 위에서 말씀드린 기한(계약기간 절반 전) 안에 처리하세요.
- 등기부등본 재확인: 3~6개월에 한 번씩 다시 열람해서, 계약 후에 새로 근저당이 잡히지 않았는지 확인하는 습관을 들이세요.
정리하면
- 계약 전: 등기부등본(갑구·을구) 확인, 전세가율 계산
- 계약 시: 보증보험 가입 가능 여부 확인, 특약 문구 추가
- 입주 후: 전입신고·확정일자 즉시 완료, 보증보험 기한 내 가입
이 순서만 지키셔도 대부분의 위험은 피해가실 수 있어요. 다음 글에서는 정부 지원금 중 몰라서 놓치기 쉬운 항목들을 정리하겠습니다.
공식 확인처: 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털, 인터넷등기소(등기부등본 열람)
정책과 수치는 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 안내에서 최신 내용을 확인하세요. 이 글은 정보 정리 목적이며, 개별 상담이나 투자 자문이 아닙니다.
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